Propriétaires : Comment anticiper et/ou faire face à une situation de loyer impayé ?

 

La hantise du propriétaire bailleur est de se retrouver face à une situation de loyer impayé. Quelles sont les solutions pour minimiser les risques ? Comment négocier avec le locataire ? Pour tout savoir, retrouvez nos conseils d’experts.

 

Bien sélectionner son locataire

Afin de louer un appartement au mieux, plusieurs points sont à prendre en compte. Le premier : bien choisir son locataire. Effectivement, cette attention peut réduire les risques de défauts de paiement. Il faut donc vérifier la solvabilité du candidat en demandant les photocopies de son contrat de travail, de ses trois dernières fiches de paie, de son avis d’imposition le plus récent ou encore de ses trois dernières quittances de loyer.

Autre garde-fou : exiger du futur locataire un acte de caution solidaire. Si le locataire détient de faibles revenus, il peut être intéressant de le demander. Cette caution, qui peut être fournie par une personne de sa famille, garantira le versement du loyer en cas de défaillance. Principal avantage de cette démarche : elle est gratuite !

La personne solidaire devra signer et rédiger un document spécifiant le montant du loyer et des charges, ou encore la durée de validité de la caution, et engagera ses biens et revenus en cas de problème. Attention, il est important de vérifier également la solvabilité du garant son dernier avis d’imposition, ses bulletins de salaire ou encore son contrat de travail.

 

Souscrire une assurance garantie des loyers impayés (GLI) 

Le loueur peut également souscrire cette assurance spécialement conçue pour se prémunir contre les impayés de loyer, mais aussi les éventuelles dégradations du logement par le locataire. Celle-ci propose plusieurs avantages : elle prend en charge les frais liés à l’action en justice qui devra être engagé si besoin et il est opportun d’effectuer les démarches à l’arrivée du nouveau locataire. Le principal problème de cette assurance est son coût. Elle peut représenter 2 à 4% du montant du loyer, suivant les options et le niveau de garantie demandé.

Enfin, notez que l’indemnisation n’est pas immédiate et intervient dans un délai moyen de 3 à 4 mois, une fois l’impayé constaté. Le propriétaire doit donc pouvoir assurer financièrement le manque à gagner pendant cette période transitoire.

 

Le dispositif visale en renfort

Ce dernier s’applique aux baux signés à partir du 1er février 2016, et remplace la Garantie universelle des risques locatifs (GRL) mise en place en 2010, ainsi que la Garantie Universelle des Loyers (GUL) initialement prévue par la Loi Alur de 2014.

Gratuite et financée par Action Logement, la garantie Visale fonctionne comme une caution publique. Elle vient en aide aux propriétaires qui choisissent un locataire en situation de précarité. Pour en bénéficier, le locataire doit en faire la demande sur le site www.visale.fr avant de signer son bail.

En cas d’impayé, le propriétaire pourra être remboursé par Action logement, qui sera ensuite elle-même remboursée par les locataires en suivant un échéancier. Si ces derniers ne le respectent pas, Action logement pourra dans certains cas faire résilier le bail.

 

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